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海安市房屋建筑面積計算管理技術(shù)規(guī)定（2021年版）

第一條  為規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、國家、省房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)范，結(jié)合本市實際制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適用于在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目。其它建筑工程建筑面積亦參照執(zhí)行。

第三條  房地產(chǎn)面積的預(yù)測和實測，應(yīng)由有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位實施。房屋面積測算應(yīng)遵循《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T17986.1-2000）和《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》（DB32/T 3695-2019）。

第四條  計算全部建筑面積及計入容積率部分的范圍：

（一）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積；低層、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。

1.住宅建筑：住宅建筑層高不應(yīng)低于2.8米，且不應(yīng)高于3.3米。當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.3米小于等于4.4米時，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積計算值按該層水平投影面積(不含陽臺部分)的1.5倍計算；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.4米小于等于5米時，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積計算值按該層水平投影面積(不含陽臺部分)的2倍計算；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高超過5米時，其計容建筑面積計算值在2倍的基礎(chǔ)上以5米為基準(zhǔn)，每增加2.2米(不足2.2米時按2.2米計算)即增加1層(不含陽臺部分)計算。躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室(指客廳)層高在戶內(nèi)通高時，不列入超層高控制范圍。

2.商業(yè)、辦公建筑：商業(yè)、辦公建筑層高必須控制在6米以下(含6米)。當(dāng)層高小于等于4.2米(底層4.6米)視作單層，計入容積率。當(dāng)層高大于4.2米(底層4.6米)、小于等于5.2米時(不論層內(nèi)是否有隔層)，其計容建筑面積按單層面積的1.5倍計算。當(dāng)層高大于5.2米、小于等于6米時(不論層內(nèi)是否有隔層)，其計容建筑面積按單層面積的2倍計算。

3.超市、大型商場、農(nóng)貿(mào)市場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等，以及有特殊功能要求的公共建筑，建筑層高可根據(jù)功能要求確定。

（二）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋其層高大于2.2米時，應(yīng)按一層計算建筑面積。多層和高層房屋應(yīng)按各層建筑面積的總和計算。

（三）房屋自然層內(nèi)局部樓層設(shè)有的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.2米以上時，面積應(yīng)按其水平投影面積計算。

（四）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上時，面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計算。

（五）房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應(yīng)按房屋自然層數(shù)計算建筑面積。

（六）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備間等，建筑面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計算。

（七）住宅建筑陽臺設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的，應(yīng)按其外圍水平投影面積計算。

（八）與房屋相連的有柱走廊，層高在2.2米以上時，面積應(yīng)按其柱的外圍水平投影面積計算。

（九）房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.2米以上時，面積應(yīng)按外圍水平投影面積計算。

（十）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上時，應(yīng)按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。

（十一）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，應(yīng)按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。

（十二）玻璃幕墻、金屬板幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻時，應(yīng)按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻的外圍水平投影面積計算。

（十三）屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.2米以上時，應(yīng)按柱外圍水平投影面積計算。

（十四）與室內(nèi)相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應(yīng)按外圍水平投影面積計算。

（十五）依坡地的建筑物吊腳架空層，深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計加以利用，且有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按層高在2.2米以上或凈高在2.1米以上部位的外圍水平投影面積計算。

（十六）立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結(jié)構(gòu)層的，按其層高＞2.2米結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算。內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的，不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。

（十七）有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實際層數(shù)計算。

（十八）有永久性上蓋，有柱和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高大于2.2米時，按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內(nèi)有結(jié)構(gòu)層的多層，應(yīng)按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.2米以上的部位，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層水平投影面積計算。

（十九）原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面加以利用的空間，層高在2.2米以上或屋面底板距樓面凈高在2.1米以上（含 2.1米，下同）的部分，應(yīng)計算建筑面積。

第五條  計算一半建筑面積及計算一半容積率的范圍：

（一）與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；圍護(hù)結(jié)構(gòu)超過上蓋的應(yīng)按其上蓋水平投影面積一半計算。

（二）屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.2米以上的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（三）住宅建筑陽臺設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)外的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。當(dāng)圍護(hù)向內(nèi)傾斜時，應(yīng)按圍護(hù)上沿外圍水平投影面積的一半計算；當(dāng)圍護(hù)向外傾斜時，應(yīng)按底板外圍水平投影面積的一半計算；當(dāng)圍護(hù)超過上蓋投影時，應(yīng)按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護(hù)時，應(yīng)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。

（四）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

（五）有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高≥2.2米的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（六）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

第六條  建筑面積不計入容積率統(tǒng)計的范圍：

（一）地下車庫層、半地下車庫層(高出室外地坪面設(shè)計標(biāo)高1.2米以下)、地面車庫層(室內(nèi)地面至梁底凈高小于等于2米，梁的高度根據(jù)設(shè)計規(guī)范確定，但多層層高不超過2.4米、高層層高不超過2.6米)。

（二）閣樓層建筑面積（室內(nèi)凈高超過2米部分）小于與之相聯(lián)的標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的40％時不計入容積率，閣樓不得單獨對外出售。

（三）架空層：建筑底層布置的架空層（其中電梯井、門廳、過道等圍合部分按其建筑面積計入容積率）。架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞，層高應(yīng)不小于標(biāo)準(zhǔn)層高度；無特定功能，只作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層應(yīng)計入建筑層次。

第七條  不計建筑面積的范圍：

（一）層高在2.2米以下的技術(shù)層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。

（二）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。

（三）房屋之間無上蓋的架空通廊。

（四）無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設(shè)施。

（五）與室內(nèi)不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。

（六）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

（七）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路、街巷通行（主要通道，邊上無人行道）的，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

（八）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。

（九）房屋主墻外的保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料的貼面。

（十）獨立煙囪以及亭、塔、油（水、氣）罐、池、地下人防的干、支線等。

（十一）活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或部分倒塌的房屋。

（十二）無永久性頂蓋的架空走廊和用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等。

（十三）同時滿足以下條件的住宅建筑的飄窗：設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)外，且窗臺最外側(cè)上下方無結(jié)構(gòu)性墻體圍護(hù)，上下層飄窗之間與外部通透的；開窗凈寬不大于所屬房間開間的2/3，窗臺高度（窗臺面與室內(nèi)地面的高差）不小于0.45米、飄窗凈高不大于2.1米、進(jìn)深自墻體內(nèi)側(cè)到挑板外側(cè)不大于0.9米。

（十四）頂層檐口以上用結(jié)構(gòu)層（樓板）全封閉的，應(yīng)視為隔熱層不計算建筑面積。

（十五）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。

第八條  半地下車庫建筑占地不計入建筑密度，屋頂覆土綠化后計入綠地率。

第九條  產(chǎn)權(quán)登記實測面積不得超過規(guī)劃許可面積3％，實測面積超過3%的除補繳相關(guān)規(guī)費外，并按有關(guān)法律法規(guī)處罰。

第十條  建設(shè)單位在申報建設(shè)工程規(guī)劃許可前，必須進(jìn)行施工圖建筑面積預(yù)測繪，并將預(yù)測繪結(jié)果作為建設(shè)工程施工圖紙設(shè)計文件的一部分。

第十一條  本規(guī)定由市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。

第十二條  本規(guī)定自2021年11月1日起施行。國家、省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。本規(guī)定公布之前，已經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計要點或批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計方案的建設(shè)項目，其房屋建筑面積計算方法仍按原規(guī)定執(zhí)行。

抄送：市委各部門、各直屬單位，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市法院、檢察院，市人武部，市各人民團(tuán)體。

海安市人民政府辦公室                  2021年9月18日印發(fā)